业主与房屋托管公司签署的合同到底属于租赁合同还是委托合同？

近年来

房屋托管行业悄然兴起

很多业主购买房屋后

将其托管给房屋托管公司出租

自己定期收取租金



那么

业主与房屋托管公司签署的合同

到底属于租赁合同

还是委托合同？

而此时的业主

属于委托人还是出租人？

一起来看下面这则案例

案情简介

2022年上半年

原告与被告某房屋托管公司

签订《房屋托管合同》

合同约定：

原告将其所有商铺的招商租赁、商户经营管理等事宜全权委托给被告代为办理；房屋租金每平方米2元/天，付款方式为半年付；被告有权处理商铺招商出租事宜、代收租金、管理房屋修缮事宜、商户经营管理等；日常经营管理中所产生的一切费用由被告承担；若被告违约，被告向原告支付3个月租金标准的违约金。

合同签订后

案涉房屋未有商户承租

一直处于空置状态

在此情形下，双方又签订

《商铺租赁合同补充合同》

作为上述托管合同的补充协议

进一步约定付款准确时间

为2022年11月1日



直至诉讼

房屋仍未有商户承租

且被告未向原告支付任何费用

故原告向宝坻法院提起诉讼

原告诉请

要求被告房屋托管公司向原告支付租金，及3个月租金标准的违约金。

被告认为

双方签订的是委托出租的房屋托管合同，而非房屋租赁合同。原告委托被告代其招商、出租及代收租金，是委托合同关系，而非房屋租赁合同关系。双方签订合同的真实意思是由被告将房屋出租后给付原告租金，而不是被告向原告承租房屋，故不应该向原告支付租金，且原告主张3个月租金标准的违约金，显然过高。

法院审理

原、被告自愿签订

涉案《房屋托管合同》

合同约定的交易模式

是被告以固定价兜底承诺向原告支付租金

被告再将房屋自主对外出租

从而赚取差价

此种经营模式

原告可获取固定收益，无需承担任何风险；

被告获取差价

同时承担无法出租房屋或出租价差等风险，并承担租赁物使用期间的物业管理等日常支出。

据此

涉案合同权利义务关系应认定为租赁合同关系，而非委托合同关系。

裁判结果

双方之间的租赁合同关系，系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应全面、严格按照合同约定履行合同义务。



原告已按约定交付房屋，被告亦应按照约定支付租金，但被告至今未给付，已构成违约，应承担违约责任，应向原告支付租金。结合本案实际情况，酌情将违约金调整为1个月租金标准。



如今

不少业主由于没有经验和时间精力

来管理自己的房产

会将自己名下的房屋交由

房屋托管公司代为出租和管理

那么，房屋托管中

房屋所有人、房屋托管公司

以及承租人之间的法律关系如何认定？



日常生活中，房屋托管包括转租赁模式和委托代理模式两种。

▶在转租赁模式下，房屋所有人与托管公司之间成立的是房屋租赁合同关系。此时，房屋所有人属于出租人，房屋托管公司为第一承租人，无论房屋是否租出，房屋托管公司都需要按期支付房屋所有人租金，而房屋托管公司的收益来源于收取次承租人租金与支付给房屋所有人租金的差价。

▶在委托代理模式下，房屋所有人与托管公司之间成立委托合同关系。此时，房屋所有人属于委托人，托管公司的收益来源于收取的托管服务费，即代理费。

两种模式的区别在于

房屋所有人是否有权决定

托管公司与承租人之间合同主要内容

（包括选择承租人，决定租金、租赁期限等）

在委托代理模式下

托管公司代理房屋所有人与租客签订协议，真正发生租赁关系的是房屋所有人与租客之间，房屋所有人为委托人，对租赁合同内容享有决定权；

在转租赁模式下

与租客形成房屋租赁合同关系的是托管公司，房屋所有人与租客没有形成直接的法律关系，房屋所有人为出租人，对租赁合同内容没有实际的决定权。

具体到本案

原、被告之间的法律关系

应按照房屋租赁合同关系认定



《中华人民共和国民法典》

第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百二十条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。

第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。