民法典关于房屋租赁的相关规定
发布时间：2024-4-22
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刘律师：
现实生活中，租房者若遭遇被逼搬迁会带来许多费事，尤其是怕房东不打招待就把房子卖给了他人；有时候租房到期还想续期，结果房东现已和他人签了租借合同，感觉租房子居住特别不安稳。请问民法典有没有针对这类问题的解决办法？
贵阳读者 李楠
李楠读者：
你好，以下是关于你提出的民法典中关于维护房子租借关系安稳性的相关回答。
在城市住房严重、作业区域流动性大的状况下，房子租借就成为城市生活的重要方法之一。但是，租借关系的不安稳性也给房子承租人带来许多困扰。为此，民法典在合同法的基础上完善了“生意不破租借”准则和承租人的“优先购买权”准则，并且新增“优先承租权”准则，有利于安稳租借关系、维护承租人的利益。
租房期间房子被转卖怎么办
依据民法典第七百二十五条的规则，租借物在承租人依照租借合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租借合同的效力。
例如，小李与老王签了房子租借合同，小李承租老王的一套房子，租期从今年8月到下一年8月。假如在2021年3月份，老王把这套房子卖给了张三，张三要求小李从这套房子搬走，那么小李能够理直气壮地说自己有权持续住在这儿。由于即使这个房子的所有权人现已从老王变成了张三，小李和老王之间的房子租借合同依然有效。这便是“生意不破租借”准则，避免了承租人由于租借期限内承租的房子被转卖而被逼搬走的状况，保证了承租人的合法权力。
房东要卖房，承租人是否有优先购买权
出租人假如要卖掉出租房子，依据民法典规则，平等条件下承租人有优先购买的权力。这儿的“平等条件”首要包括购房的价格、付款的方法是分期付款还是一次性付出等都一样的状况下。比方，小李租了老王的房子，下一年1月份到期。老王打算到期之后把这套房子卖给张三。租借合同到期后，小李就不能引用“生意不破租借”准则持续占有房子了，但是这时候小李觉得这房子不错，自己现已住习惯了，不想搬走，所以小李想买下这套房子。为了保证小李住房的安稳性需求，民法典赋予小李享有平等条件下的“优先购买权”。也便是说，假如张三和小李都出150万元买这套房子，而且付出方法共同，那么小李作为承租人有优先于其他人购买这套房子的权力。假如张三出160万元购买这套房子，而小李出150万元购买这套房子，那么小李就没有优先于张三购买这套房子的权力了。
“平等条件下的优先购买权”也有例外的情形，即承租人没有优先于房子的共有权人和房东近亲属购买的权力。延续上述的例子，假如老王打算在租借合同到期今后把这套房子卖给老王的姐姐，那么就算老王的姐姐出的价格比小李出的价格低，小李也没有优先于老王姐姐购买这套房子的权力。这也是民法典充分考虑老百姓需求做出的非常具有人情味的法律设计。
承租人是否有优先承租权
上面说的优先购买权适用于房子租借合同到期后房东想卖掉房子的状况，但是假如房子租借合同到期后，房东还想持续出租这套房子，这种状况下，民法典相同赋予了承租人平等条件下的优先承租权。
民法典第七百三十四条第二款规则：“租借期限届满，房子承租人享有以平等条件优先承租的权力。”
这条法律规则的是，小李和老王之间的租借合同到期后，老王在网上发布了招租信息，要持续出租这套房子。这种状况下，假如小李接受了老王给出的新的招租条件，那么小李有优先于其他人以相同条件承租这套房子的权力。
